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皓哥：家事国事天下事，有事说事，热点难点关键点，画龙点睛，这里是《三哥演義》，我是皓哥，我是一休哥，我是江伟哥。
皓哥：在我们经济生活当中，肯定是有一些国计民生关注度非常高的，像房产行业。上半年整个下来的话，应该已经是有了1900多套的区划量，相对于什么？就2009年高峰时期的话，房地产的年区划率也就是3万套左右，那这个半年也就等于我们任务过半。但是实际上经过上一轮的低潮之后，今年上半年有井喷，比如说6月份的话有4000多套，但是7月份现在数据还没颁布，据业内人士讲等于不到1000套。一休哥、江伟哥看看，在你们生活当中还有要改善的意思吗？
一休哥：绝对的，这一拨我认为可能就是钢需的，楼市、股市实际上是关乎国计民生的，也就是跟我们是息息相关的一件事情。江伟哥我是猜测，他要布局第三套房。可能已经成长了，不仅仅是要宁波布局，可能还要在地方要布局。也就是说，像类似这样一个年龄段的很多的人，都在考虑买房的事情，还有一个是很多的外来打工的，或者是新的宁波人，都在买房，包括我们公司很多一些新的员工，考虑最多的就是买一套他适宜的房子。
皓哥：江伟哥现在住的房子，置业的时间大概是什么时候？
江伟哥：我是2013年到宁波，买第一套房的时候可能就2015年，然后中间其实像刚刚皓哥讲的，本身也在转换，换了几次房。一是讲到现在房产对于家庭的角度来讲，不是一个住的概念，变成一个资产配置的考量，另外在南方，我们北方人就接触的什么，生儿子，作为父母你得多多少少得备一套，就是这个情况。再有，我觉得随着生活、物质条件的改善，就开始考虑度假型住房。在秀山岛我们看到一些朋友在那里，8月底要交房了。像这个，我觉得需求本身在发生变化，而且和股市所不同的，比如说股市有很多是国家关注的这样一个情况，和整个金融结构有关，而房市你会发现刚才皓哥讲的那些数据，因为它和当地的政府，本地的企业，本地的用户，以及新的需求人群和移民，都密切相关。比如说现在宁波提出来要进入中国城市的第一方阵，第一方阵本身从城市的体量，从人口，本身就有一个需求和扩大的空间。
一休哥：第一方阵，我们讲这一拨房地产，就这一年涨得最大的是第一城市，第一方阵的。
江伟哥：像宁波总体来讲，好像价格还比较平稳。
皓哥：1万4左右，大概是一个参考的值。但是我们有非常便宜的产品了，宁波消失了很久了，就是1万元以下的房子，现在是大幅度出来，你刚才说选择的那个方向，恰恰是第一方阵城市当中，它不仅要满足钢需，还要满足他的改善性需求，还要满足他个性的需求，满足他适合他的生活工作的选择，不同的定位，更要满足他文化，他健身，他的休闲的需求。宁波其实有一个非常好的牌，1000亩的一个大规划，就是万年乐分享，在北仑，里面游艇，可以面朝大海，春暖花开，但是在去年一拨，他们两栋楼，很快区划掉。我印象当中只卖到4000元左右。
一休哥：北仑跟宁波二线城市、一线城市的比较，一个最大的区别是产业结构的变化，深圳为什么会涨？深圳是很多总部基地，都开始往那边走了，它的产业基地。我们现在为什么很多房价上不去？是宁波很多的这些制造业的企业，员工开始回乡了。就因为你的服务业没有上来，制造业又在调整。
皓哥：回乡了，支撑不了劳动增长的代价。
江伟哥：其实一休哥所讲的，就是在房产业背后的，你的区域产业的发展和情况，比如说就举一个简单的例子，阿里美国上市了，结果什么？杭州就在一两个月之内，别墅大销，因为这些都拿回来几千万，几个亿，对于几百万上千万的别墅无所谓，是吧？而且正是要改善，反倒是由于这种新经济和新产业带来的财富增长，使它更加巩固了在这个城市居留的情况。而刚才讲到的由于我们的制造业，包括外贸业下滑，下滑原来这些从业者，他开始考虑到低成本。
皓哥：我们还是从市民角度来观察，宁波有一句话叫码地码东向，自有情上，(音译)是不是东部比较火？
一休哥：过去是这样的，那边的交通比较便捷，还未开发。
江伟哥：便捷，另外和这个风水各方面还有关系。
一休哥：对，我们讲海曙为什么老是涨不起来？因为它一直就成本比较高，空间不大。还有一个是交通，我们在讲宁波的这一轮我个人的认为，发展房地产的布局，板块的布局，跟地铁有直接关系的。
皓哥：东边是现在成交的实际情况来看，像江南一品，这个定价一直就是走的高精尖的路线，维科最棒的楼盘都是在2万以上的。包括东部新城给人一个预期，还有主流社会人群向那边发展，还有你说的地铁，它也过去了。但西边，其实也是地铁的源头，可是他们那块基本上现在促销办法就是讲价，所以是不是宁波人买房子还是有区域的观念？
一休哥：这个是传统的，就是我们一定要买东边，但是城市的格局，一定是会有一些变化，这个变化是根据我们讲的城市的扩容。
江伟哥：其实中国的方面市场也是政策式，它受到大的政策环境。
一休哥：像北京的京津冀。
江伟哥：对，只要政策宣布当天，你就是什么楼房它都涨了，因为你已经一体化了，其实现在你看好多房地产本身它也在搞这个概念，地铁的概念，商业综合体的概念，旅游地产的概念。我觉得这个其实都是蛮正常的，宁波房地产的企业它现在应该意识到赚快钱，赚丰厚钱的时间在过去，通过几个变化可以看到。
第一，像万万，万达万科它做联合了，它将商业地产和住宅地产整个的团队，各个方面进行这种战略联盟。包括最近一段时间，接触到有一些新的方式，比如说关于养老地产，现在出现很多新的方式，包括旅游地产，最近出现一个新的发展模式，它叫做漫庭网，它将整个一间房子剁成50个产权，分成不同的淡季、平季等等的，然后通过互联网的思路在销售。就是像这样的一些产品和这样的一些创新，我感觉其实在宁波这里，看到得比较少，就是仿佛我们处在被动的被外界在整合。
一休哥：一线城市限购了，所以它投资的功能还在给它割掉，砍掉了，宁波不限购，现在投资的功能又显现了。我们房地产是两个东西，一个叫做住宅市场，一个叫做商业广场，最近你讲万万不行了，万达、万科都出现质量问题，还有很多的万达的百货，是因为没有人来入住了，商业业态化，也就在炒，就是说很多的人在举着牌去那个。所以说，宁波很多的这样的一些商业的物业，体量又非常大，我知道最近很多的酒店，五星级酒店还有很多。我们讲跟房地产可能有一些关联，但是如果把这些资金投到基础设施的配套，每个板块的功能都会活跃。西边之所以不火，基础设施，配套是一个问题。
江伟哥：不方便。
皓哥：我们也看出北边原来实际上是有一些高污染的企业等等，水泥什么的，它造成的。但是实际上现在这块东西治理它，北门户还是做得非常漂亮，现在搬迁，或者是整治，弄好以后，现在江北还有一个原来三江汇流的。
一休哥：新三江口。我普及一个知识，宁波有三江，姚江、甬江、奉化江，其中只有一条江的水是可以饮用的，而其他的两条江是跟海连接的，只剩下姚江这个地方它的水质是属于比较任何人居的，那么新三江口这样一个生活形态，可能很多人不了解，可能就是跟这个水质是有关系，关联的。
江伟哥：可以直接喝自然水的一个社区和一个空间。
一休哥：还有一个，宁波是一个水城，所以每个房地产一定要打水的文章，这次万象城在江北那边，它叫做湿地概念。我们明洲东部那边的，明洲府，也是说叫做洲际的概念，就是水上的这样一个东西。都跟水有关系。
皓哥：现在在宁波这个区域里面，我们讲交通应该还是非常方便的，江北包括是镇海这一个区域，湾头这一片，都是过去名人荟萃，包括包玉刚，许多的海外，宁波帮，镇海都在里边。现在因为行政区域一直在划，就是现在实际上是属于江北，但是隔一条马路是镇海，这个位置其实它开投明海做的公元世家，也是一个大盘，但是他们在销售的时候，就气定神闲，因为品质。买房子实际上还是要品牌，开发商背景。
一休哥：还是要有品牌。
皓哥：这个我们《三哥演義》的观众朋友们，应该在购买房子的时候，我觉得这个还是很重要的，要看。
江伟哥：这个也是一个标准，但是事实上现在也出现一种什么情况？大家是认着品牌去的，结果这个品牌搞得你很伤心。我前段时间就看到媒体，这边景瑞物业，也是上市公司，全国房产50强，但是开发的这个盘和当时所承诺的有很大的差异，大家也不售房，一直在闹。
一休哥：他讲的品牌是跟投资客是有关系的，好区划，好转手，我们实际上很多钢需的人买房子，最关心的就是我工作的这个区域。
皓哥：方不方便。
一休哥：这是第一个关心的，第二个是性价比，比如说我只能承受8000块钱的，我就一直开始找8000块钱的楼盘。
皓哥：就在他能够承受的消费区间来的。但是刚才我们说看到一些乱象，打横幅的，讨债的，砸楼盘的，我们还要知道有一些楼盘砸，实际上是开发商策划的。
江伟哥：对，砸给客户看的，因为我降价了，因为我老用户不满意了，变相说明我价格很低。
一休哥：不砸就砸不出一个市场，我们砸楼盘是砸出一个市场来，砸出一个关注度来。
江伟哥：其实真正刚才像一休哥所讲到的，很多的机构资本，或者企业资本进入到房地产市场以后，其实对它的实业心思是一种蛮大的打击，比如说像雅戈尔，还有很多的一些，包括刚才讲到史翠英，从立意的角度来讲，我可能一个海鲜，我辛辛苦苦从海上运来到加工，然后包工再到销售，再到整个渠道，它赚的利润的点非常少，但是回头讲这块地拿的成本非常低，如果按照这个位置的平均价格，楼起来以后我能赚多少。你想它能不把这个决策放到这里吗？所以它其实回过头来讲，现在很多的房产乱市，其实也有后面的这种大的背景。
一休哥：洛兹也是这样的，洛兹是说我做了10年20年的服装，不如一年做了一个房地产，但是我们发现洛兹这个品牌。
皓哥：就跨掉了。
江伟哥：这种房产从某种角度上来讲，为什么有时候讲叫房产毒药，房产鸦片，就是其实我觉得它把很多人的这种实业精神，然后稳定增长，持续经营的这种心思、结构给破坏了，就是老总的专注点都不放在他的主业上，所以从某种角度上来讲，从另外一个方面来讲，宁波这些年，或者整个长三角这些年，房地产的发展，也使得我们很多的一些传统产业受到蛮大的冲击，因为他关注创新点都不在这。
一休哥：我还讲一个例子，就是杉杉的回归，望春工业园以前是房地产，便宜的，希望搞房地产，也搞了一个奥特莱斯类似的东西。现在发现，产业转移的机会来了，它把新能源，以前放在外面的铝电池在这个区域里面进行重新地再造，也就是说它给人家一种信号，回归实业，这是王道。
皓哥：回归实业来讲，其实我们很多企业家看到的是房地产企业带来的丰厚的利润，事实上房地产的专业化程度是非常高的，所以这块东西是盲目地进入房地产实体经济的企业家上了很好的一课，该退出，该洗牌，应该还是出来。
一休哥：这个我倒是我同意什么专不专业，中国的房地产的这一拨谁进去得早，10个人就可以干一个大的10个亿的楼盘。
皓哥：你的这是计划经济。
一休哥：就是说它是什么？大家刚才讲进晚了这个时间段。
江伟哥：所以我讲中国的经济很多领域，它无法逾越，从敢干，我敢干就有收益，到现在就进入到一个精细化细分的领域，有一些是必须持续干，有一些东西是要求你要创新地来干。
皓哥：就是说冒险时期的这种冒险时代，应该是已经过去了。至少我们今天来讲，是到了这样一个时刻，而且房地产市场的规则，就是这节奏，你别看它不是股票，但是它有着这种波动，多少年它是有着这样一个规律，所以我们作为投资者来讲，我觉得或者是居住的需要来讲，选择房子，现在我认为还是一个非常好的时机。
一休哥：买房子，选择宁波，肯定好，绝对是明智之选。
皓哥：那就一人一句话。我觉得你在宁波买房子，就是买你需要住的那一套，房子在增值保值这个问题上，我觉得不要心存太大幻想，如果有钱想住好房子，就买那一套，另外一套就处理掉了。江伟哥，你觉得呢？
江伟哥：我就很矛盾了。
一休哥：他有好几套。处理哪套？
皓哥：现在剩下两套，不好处理。
江伟哥：像所以说要讲这个话，就是赶快准备处理房子。
皓哥：这个说得很好。
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