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皓哥：家事国事天下事有事说事，热点难点关键点画龙点睛，这里是《三哥演义》，我是皓哥。
一休哥：我是一休哥。
江伟哥：我是江伟哥。
皓哥：最近宁波人家常里短的，特别关注一个事，就是眼瞅着房价涨，但是没像其他地方涨得这么凶，开始了焦虑，到底要不要买房。
一休哥：焦虑，我看刚才这边有几位同事，焦虑的是单位要搬到东部新城。
江伟哥：有刚需。
一休哥：然后他说我是刚需，还有个幼儿园。
江伟哥：幼儿园、学校。
皓哥：孩子上学。
一休哥：瞄准了那个房子，然后下不了手，买还是不买？刚才问江伟哥，江伟哥你是干这个活的，买还是不买？
江伟哥：不，这个我想现在第一其实你可以看到，现在中国老百姓能够资产保值增值的通道不多，是吧。比如说现在搞互联网金融的、P2P的，跑了一堆，最起码房地产还在，还跑不了，是吧。只是说的确这几年宁波这种涨幅可能没有那么的明显，尤其是今年开年和周边的这些城市涨幅不好比，所以相对来讲比较平。
皓哥：所以它还是留下一些空间，其实这和宁波人比较温文尔雅我想还有一点关系，就是我们最近出台的关于房地产的“宁波16条”。
江伟哥：宁波16条。
皓哥：这16条你应该看过了吗？
一休哥：对。我们刚才讲16条为什么会出叫利好房地产的政策？实际上就是前两年宁波的房价涨得过猛，我们最近看到周边的城市在涨心理就不平衡，还有宁波是所有有品牌的房地产开发公司都在宁波跑马圈地，都干了很长一段时间了。那么这一波里面我们就发现另外一个现象，就是库存在增加，据说是有9万套。9万套里面，从政府的层面来看那是存量，要怎么去掉这个存量？之前有一个地产界的人士就看最近房子的成交量非常的猛，他说一年不到就可以去化，但是这个去化。
江伟哥：那是一个数学题。
一休哥：数学题，你说一年多去化，然后我知道房地产整个开发公司做起来曾经有这样一个说法，普遍上涨2%，就是我们一起来做。
江伟哥：把它抽一抽。
一休哥：这个房子价格开始动的时候了不得，刚性需求焦虑的人群就开始递增了，皓哥曾经干过房地产，他只要一焦虑就是他的市场。
江伟哥：事实上我们也可以看到房屋，尤其是新房成交需要这样一个焦虑的消费市场，但是其实在我看来，我觉得宁波目前的新购房的市场还不够焦虑，因为我最近也走了几个盘，陪亲戚去看看房。相对于上海、苏州、无锡等地，我觉得还是有差异，关键主要我是觉得有几个方面的因素。一是那天一休哥我看他发微信谈到国务院关于城市规划，现在我们可以看到上涨比较厉害的这些城市，都是新的规划有重大利好，比如说苏州就特大型城市。
一休哥：长三角经济中心。
江伟哥：特大型城市，是吧，这是对它的规划。第二就是人口导入，这是宁波一个很重要的问题，如果有大量的外来人口持续导入，其实这个房地产市场的持续增长和稳定其实都不是问题。
皓哥：说这么多，我觉得刚才江伟哥讲这个，作为我们曾经一脚踩进去过的，我就觉得现在房地产这个市场，咱们就说这一块，宁波来看起来其实是客观上这种增量是必然的，就是去化到底速度多快、多慢这是一个数学题，我们也不是能能掐会算。我讲几个现象，因为我十里红妆书店开在文化广场。
江伟哥：对。
皓哥：我住在西头，也就是说我们从城西赶去这一块，我们每天都是在考察这个市场。
江伟哥：每天都在观察这个。
皓哥：每天都在观察这个，而且为了开书店我住到过锦绣东城。
江伟哥：原来都是人很少的时候。
皓哥：对，所以这几年东部新城的变化是很显而易见的。宁波几条东西向的大动脉过去是没人的，车子是随便开，通途图，对吧，中间的中山路、百丈街这些更用不说了，到环城南路现在还有地铁，但是依旧不松。就说明因为城市的东扩，主流人群的东移和重要部位、金融中心等(的迁移)，必然有带动。
江伟哥：必然有带动。
皓哥：但是所有人，几乎不是占比很高的人群并没有做好这种准备。
一休哥：以前叫观望，因为房地产的市场曾经有一波的低迷期，这一波低迷期是套牢了一部分投资客。
江伟哥：对。
一休哥：这批投资客的示范效应传递给一部分的刚需选择。
江伟哥：他需要消化。
一休哥：他需要消化。再有一个我们实际上从这两年来看宁波城市的扩容发展是非常快的，尤其是交通，轨道交通一下子2号线、3、4号都在开。
江伟哥：3、4号都要开始上的。
一休哥：再有一个宁波的行政中心，我们讲政治文化中心的东移，过去来讲可能很多人的预期没有这么强烈，但是市政府搬过去以后，一两年的效益开始显现了，那些人他会集聚在这个周边很多的楼盘，他要去看，再加上银泰中心很多项目相继开来了，好，我们突然发现东部新城是一个稀缺地方，稀缺在哪里呢？它的教育资源也开始配套了。
皓哥：全面配套。
江伟哥：对。
一休哥：所以我们讲刚需选择的人有些人是被动的，我必须放到那里，刚才皓哥说我很多时候工作在东边，住在西边，要穿城而过，每天要一个多小时。
皓哥：就是单趟上下班，因此我认为现在整个宁波大的楼盘，按照区域来讲，东部新城周边的房价，其实就是说上一轮跌也没怎么跌过，现在实际上你说涨也没怎么动过。
一休哥：没啥涨。
皓哥：像这种楼盘其实就是回答你那个焦虑不够，其实什么呢？他还没有意识到，但是如果“嗙嗙””涨几个跟头马上慌了，马上抢光。旁边很多大盘，因为这些盘当时买来的时候土地价格就贵，为什么贵呢？就是你刚才分析的，整个行政中心、政治中心这一套全部往这边走，拍这个地的时候，刚才说跑马圈地，都是大的房地产商，他们来的时候都是宏伟蓝图，以后那边肯定是一片旺，这是规律，结果拿下把房子造好了，市场“呱叽”坐这儿了。
一休哥：宁波目前的城市格局有东部的一个现象，叫东部新城的一个现象。我们还有一个，反过来看江北，江北变成一个热土了。
皓哥：江北最近涨得快。
一休哥：湾头那块地方之前也是一个冷地。
皓哥：非常冷。
一休哥：现在你看奥体中心，包括江北整个的文化建设区域、环境的建设也抬升了地价，关键是地铁通了以后，一些大的楼盘的开发商，他在那边把教育资源给配置了，这个是一个要命的东西。我们过去的很多人是投资，只要看哪里有房我就买，然后就可以配上。但是刚需这部分要考虑几个资源，一是交通便不便利，我们所以说打轨道牌，第二个有没有教育资源？从幼儿园开始一直到高中，你的教育资源配不配套。这些东西是这一轮里面很多的刚需族、改善型用房这一批人他要选择的主要对象。所以我们看到很多的楼盘打的很多广告，看到很多广告，我是七中旁、政府边讲这个概念。
江伟哥：这其实就是你刚才讲到的刚需类，不光是新婚，还有包括教育，还有包括甚至你现在有一些离医院近，也考虑到养老、今后看病方便，所以整体的规划对楼盘的品质和房地产市场密切相关。我前段时间有讲讲对比去苏州看吴江新城在太湖边上，太湖边上房子才开始卖，但是它的道路规划、商业配套综合的方面全部跨期先给你搞好，所以这对于投资客，包括对于购房者来讲，去了以后已经比较清晰了。
一休哥：吴江跟宁波有不一样的地方，它本身就是一个县改区的地方。
江伟哥：新区，吸引上海。
一休哥：一个新区，再有一个以前的价格就8千块。
皓哥：起步比较低。
一休哥：起步比较低，涨一倍就一万多。
皓哥：江伟哥说这个东西跟房产发展的轨迹是有一种规律性的，就是说以前开发商做的时候，最初的时候是什么呢？卖图纸的。这个房子画在这儿还没有动工，看图纸就下了。到后来不满足了就做样板房。
江伟哥：我先给你看看局部。
皓哥：给你看看局部，房子在那里造，但是现在是这样，这个又不满足了叫样板区，你现在这个东西是目前最高境界，就是它以整个区域向市场的推介来带动，而特色小镇这一类东西，包括万科全面都进入这种档次了。
一休哥：那种我们不要去比，吴江这种城市，我们要跟杭州去比，杭州这一波的房价上涨也跟宁波一样，没有这样奇葩的现象出现。那么我们一直在问杭州应该是跟一线城市是一样了。
皓哥：跟全国世界人民看。
一休哥：一线城市都一样的，只要人家临沂马上看了，亚运会又在干了，房价没有(大的波动)，是什么原因，我们要打一个问号。我也去看过，是因为房价，过去这一轮投资量比较大，过去也涨得比较高。
江伟哥：它需要消化。
一休哥：它需要消化，你这里一涨，比如说你涨3000块钱，我还掉一点，所以变成很多开始焦虑的这一批人他开始理性了，我干嘛要去凑那个热闹呢？因为我们这一波打击的是投机客，我们反过来看宁波的16条，新闻评论的是“不温不火”，出台这个政策。
江伟哥：比较平稳。
皓哥：比较温和。
一休哥：比较温和。
江伟哥：但是我觉得在某一些方面和其他城市相比除了住宅之外，这次对整个写字楼。
一休哥：公寓房。
江伟哥：公寓房。
一休哥：叫soho产品。
江伟哥：他也容许你对产品形式的改变，在没有正式交房。
一休哥：宁波这座城市我们一直讲房地产市场是奇葩，就是说最早的时候整个中国房地产说宁波房价是涨得最高的。
江伟哥：曾经有一段时间领跑。
一休哥：领跑全国，我们也看到很多业态方式创新宁波也非常多。
江伟哥：包括万达，万达在宁波的万达开创了全国万达所谓2.0时代，最后开始在全国复制。
一休哥：对，你看高端的别墅集群也非常多，你要什么房子都有。还有一个呢，我们之前有很多，我们讲的工业用地、商业用地变成了soho产品，就是公寓房之类的，我们讲的那个像创新128。
江伟哥：创新128。
一休哥：他提供了很多产品，我们过去看是一个房地产创新的产品，过去可能有很多的限制，这次把这个限制(做了变化)，它的基本条件就是去库存。我们还看到很多的，像鄞州下应那边很多，以前叫做工业用地，像我们讲的捷克斯基(14：10音译)的，它打出来“20岁住两房、30岁住三房”，然后我是属于创业就要买什么，因为它的地价相对便宜，然后在工业区里面的一个地方。我们还看到实际上宁波的城市扩去，鄞州区变成区以后，镇海、北仑这些房产实际上存量是非常大的。
江伟哥：存量大。
皓哥：这里头，两位看到我们这儿的，真的想买房的，还是希望我们说点干货，比方房子该不该下手了，买房主要看些什么东西。
江伟哥：这个东西你讲所谓干货，其实你看理性，我看但凡从事房地产的从业人员都非常理性。比如说我讲小范围，以我家为例，我弟弟、弟媳妇他们以前都从事房地产，就感觉风险太大。我大哥或者我妹，有时候我们觉得合适就买了，买了以后非理性上涨。其实包括现在在讲分析因素，因为房地产影响因素的确很大，和你整个大的产业经济甚至包括刚才所讲到的可能新的一些政策，这些东西都密切相关。
一休哥：我讲所谓干货，第一干在性格决定命运，太理性的人可能就赚不到钱，除非是行业里面有内部消息的。
皓哥：房地产不是股票，我觉得这里面还是需要强调一些东西的。第一个任何时期出现的房地产的相关鼓励的(政策)也好或者怎么样，这个时候往往会被市场放大。
江伟哥：另外是故事传递出来都是好消息。
皓哥：都是好消息，第二个我个人认为房地产正像我们分析一样，它既是一个住的(地方)，同时又是一个投资保值增值，有各种选项，但是重点实际上还是满足人住的(需求)，所以在住上面要挑。我觉得目前宁波我个人看法，同样是买房，还是要更多的关注到开发商的背景，对产品本身的设计和质量(的考虑)，这个房子不要(太普通化了)
一休哥：太普通化了。
江伟哥：很难判断，比如说我讲讲宁波上海景瑞，这是上市公司，是不是，然后它进到宁波第一个开发的房子，我有朋友在买的，就很后悔，觉得房屋的质量，这些东西其实是比较难以判断，我是觉得现在有很多说法，第一个当然买是必须得买的，这是毫无疑问，第二个讲产品的需求，我觉得现在考虑的因素可能更多了。原来很明显，原来包括什么交通、市区、购物方便，现在随着这种商业模式这种副中心，还有包括商业综合体，交通生活都很方便。
一休哥：我们很多是从开发商的角度去进区位、讲品质、讲很多、讲楼盘等，但是反过来讲，我问了很多人你买房子的动机是干什么的呢？第一个宁波的很多，这一波90后的父母，90后这一波人，他们结婚人了，男的要买，女方也给他买。
江伟哥：作为一个资产配置。
一休哥：作为资产配置必须要买，因为我最近有两个，我老婆的同事都是女方在选房，急呀，我要给我女儿买一套，比自己的要好一点，这是第一个。第二个他又有朋友在说，之前买300万这个东西亏了。就是100多平和300多平的，300多平的亏了，卖不出去，体量大。100多平我这次涨了很多，涨到1.4万了，非常好交易。
江伟哥：好交易。
一休哥：我们天水家园，我知道对面的一个，因为是学区房卖到200多万，是什么原因呢？就是小，非常小的，适合交易，这一波很多创业，外地人很多到宁波来，都是成家立业要选房的时候。
江伟哥：就是要低总价。
一休哥：低总价，所以说这个条例出来我们也看到140平米以下的首付款30%，因为之前首付款高了被有一波人盘剥掉，被P2P公司，被叫首付贷公司。
皓哥：不要一竿子打死，其实这种改革也是需要的。
江伟哥：当然，他另外从某种角度来讲。
一休哥：提供服务。
江伟哥：现在这个政策叫宁波16条和上位也得相吻合，因为国家对这个也是有限制，即使说现在最先讲宁波可能要出台叫“跨区二房”开始有这个说法，我看这次也没有出来。就是说整个城市里有两套房，原来说“跨区二房”对这个促进就很大了。
一休哥：这边还有一个我们也在看，过去都是周边地区到宁波城去买房，那么我们看到一个小区里面好多房子都是象山人、慈溪人。
江伟哥：多，聚集上来。
一休哥：现在不一样了，这些人要么去上海去买了，要么自己在这个地方，为什么呢？他们那边区域经济的结构发生变化。
江伟哥：发生变化。
皓哥：咱们哥三个聊到这儿，其实我还是认为我们各自阐述一些判断。
江伟哥：哪些是好房。
皓哥：或者说哪些是好房，或者说我现在工作需要或者孩子上学需要，我到底是不是该下手了，反正仅供参考，每人来一段。
江伟哥：每人来一段。
皓哥：你先开始。
一休哥：我是关注风险的。
皓哥：你认为现在要不要买房，不要说那么多废话。
一休哥：有钱就买。
皓哥：有钱就买。
江伟哥：有钱就买。
一休哥：对，没钱你看得好的。
皓哥：比如我现在就是需要工作，在东部新城要不要去？
一休哥：赶紧买。
皓哥：西边那一套房子呢？
一休哥：西边那套房子你有钱就留着，没钱就卖掉。
皓哥：他就是说房子越多越好，你呢？
江伟哥：我是觉得还是要慎重，这个房子越多越好，压力也比较大，第二个你也很难得说每一套都买得很合适，因为这里面很难来进行判断。但是刚才一休哥讲的有一个观点我觉得很同意，其实现在讲，我前些天去看一个话剧，讲生活很多幸福是在于态度，这好像扯远了，当时讲一个什么话呢？总归我便利是一种幸福。比如说我现在上班我就过一条马路，这个幸福感很强，我不用开车、倒车、停车，我出门到公园。
一休哥：你这个体会最多了，他经常上班就过一条马路。
皓哥：就过一条马路。
江伟哥：这种幸福感，我有时候觉得这种幸福感一天早上都兴致昂然的，因为看着别人骑着车或者开着车。
一休哥：上班都自拍，可以拍五到六张。
江伟哥：可以欣赏欣赏。
皓哥：如果他上班的路上如果再便利一点，旁边直接直通是人行横道就更好了，不用绕了。我也是觉得房地产回归理性是这个时代的大势所趋，也就是说这一轮的调整非常有利，开发商也不会那么疯狂，拍地拍出地王，一定要拍出地王拿回来等等，为什么拍上去多花了几个银子，但是人人都知道了，我房子还没有开发，还没有设计，人人都盯住我这块地了，种种心态浮躁的东西要去掉，对未来的房地产有好处。第二个老是不下，一看房地产不稳，要房子还不买，现在我们比较统一，根据需要。
一休哥：根本需要，要有钱。
皓哥：我认为还是要创造条件。
一休哥：创造条件，16条给你创造条件。
皓哥：对，个人也要跟上，16条是有了，开发商的态度。
江伟哥：但是眼睛要放远，除了本地的房子，在长三角还要各地看看。
皓哥：你说那个是属于投资的，但是我非常佩服你刚才那个话，就是说态度也是一种幸福，因为为什么？你别憋着劲，我明明明天都这样，我就近安排，哪怕是大房子换成小房子。
江伟哥：现在甚至有好多是什么？又开始回归和父母买在一起，和朋友买在一起，我觉得这个也挺好，有圈子。
皓哥：有邻里互动，因为城市扩大了。
江伟哥：你看你这儿好几个朋友住在一个小区，大家一起聊，下楼三步就经常碰到，互通有无，这种幸福感就很好。
一休哥：买房刚才就讲，什么样的条件买房？第一看人文，我们过去一直看首付低的。
江伟哥：你不是过去讲要看风水第一。
一休哥：风水里面就有人文，过去我买那个房子首付是50%，买的50%首付的人他的(层次)高。
江伟哥：层次提升了。
一休哥：现在我们讲10%一定是有风险这一波人。
皓哥：20%。
一休哥：20%，第一个是人文，第二环境跟交通。我们经常讲现在很多看香港、上海，在地铁口旁边的那些涨得价格高的公寓的城市里面还是很多。
皓哥：普遍的规律，城市发展过程中这种还是需要的。
一休哥：第三个要去整个宁波在整个中国经济板块的格局。就是最近在讲“十三五”规划了，我们一直在看宁波的城市以后的容量、经济发展会怎么样，一定会有一些外来的人口去替换。如果上次我们做过节目，什么美国的什么大学来了。
皓哥：靠近它？
一休哥：那个要集聚很多的人才，一旦一个地方集聚了非常多的人才，它的价格就会往上涨。
江伟哥：这是必然的。
皓哥：说得非常有道理。
江伟哥：出租转售都非常好。
皓哥：是，但是你刚刚提到那个规划等等，我其实是觉得宁波这一块东西也做得不错，像这16条出来，咱们三个都在的那个群，叫产经联房产群。
一休哥：活跃。
皓哥：廖百年会长这两天去台湾，等他回来的时候咱也不妨解读解读。因为我觉得整个城市东西南北扩张规划安排这些东西还是要给到大家更多选择，要把宁波故事讲好，宁波在怎么一个发展故事，人家买房子需要。
一休哥：所以这个政策条例里面，其实宁波16条里面还有很多不太关注的，就是对于人才的倾斜的补贴。
皓哥：什么样的人。
一休哥：它有规定，也就是说假设一个城市的导向把这个通过去库存这样一个政策配套的时候瞄准了这个人才。
江伟哥：所以我刚才就讲一定要进行人才导入，要人才不导入，出台16条、36条、136条没有用。
一休哥：所以说目前整个房地产(的形式是这样的间)。
皓哥：咱们就这么聊着就行了，下面还有好几条。
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