皓哥：家事国事下事，有事说事，热点难点关键点，画龙点睛，这里是《三哥演义》，我是皓哥。
江伟哥：我是江伟哥。
一休哥：我是一休哥。
余哥：我是余哥。
皓哥：我们欢迎余哥！
江伟哥：好久不见了。
皓哥：你进入到养老产业了，最近房地产确实有点复苏和蠢蠢欲动，或者有的已经上来了，昨天听到新闻说西湖边上的老房子四万块钱(/平方)排队看，而且人家房东说了，你要是想还价的，就不要来看了。
江伟哥：请下一位。
皓哥：宁波也是，我们今天并不是想直接谈房地产，而是说养老这个事情确实比较火，而且养老这件事情也不容回避是不是？发现余总好像这些年也沉积这个行业当中。
余哥：我们这个集团应该是做养老比较早，在中国来说也是比较早，业成集团是北京的大公司，到目前为止已经做了快八年了。它的第一个养老产品在海南岛海口，第二个产品在北京双井恭和苑，第三个产品就在我们慈溪的恭和苑，恭和苑是我们集团的一个养老品牌。
江伟哥：它主要的特点是什么？
余哥：据我了解宁波2015年底超过60岁的老年人口，占比已经达到22.14%，也就是说已经进入了老龄社会，也就是说养老这个事情是非得要重视。
一休哥：其实余总刚才讲的养老这个产业，所有的人都关注，已经进入这个时代了，但是养老方式非常多，有居家养老的，有去社区养老的，还有去养老院、敬老院养老的。还有一种就是余总他们干的所谓的高端养老，这些东西实际上是跟一个空间有关系，我究竟在哪里去养老？
江伟哥：在中国有几个方面的因素，第一个现在的老龄化，随着医疗保障，人的寿命的确延长了，老龄化是一个问题。另外城镇化，包括现在这种大规模的人员流动，孩子和老人的分离，其实身边有大量的父母可能到了子女身边并不适合，回去之后自己照顾又存在问题，另外包括劳动力成本的增加。现在单纯一对夫妻配一个保姆，这个配比也是很高的。
皓哥：因为养老是一个大话题，或者是我们要提供产品服务也是各有特色、层次完全不一样，所以就对以房养老这件事我们先唠唠嗑，先听听余总您怎么看？
余哥：以房养老这个题目我们前几年就有所接触，做养老地产的好多同行也提出来是不是可以作为反向抵押，让老年人在晚年利用他的积蓄买下房子，让他的晚年生活过得更加幸福、品质更高。其实真正做这些事情的时候，咱们的有些数据，包括宁波，现在宁波有一个调查，就是对以房养老接受度目前不到25%。
江伟哥：有一种人认为以房养老最后剩下的资金到哪里去了？是到社会上去了还是变成捐助了？他更愿意交给子女。
一休哥：这个担心已经是没有必要了，因为保险公司参与了，已经给你一个算法非常清晰，就是以房养老的所有种种好处给你算得清，关键是一个什么问题呢？是我们观念的问题。
皓哥：观念接不接受。
一休哥：我们以房养老为什么会出来呢？它有一个背景，我们去养老院一床难求，排队要排十年以上才能到那个养老院。
皓哥：早早要挂号。
江伟哥：怎么办呢？我们就采取了非常多的办法，包括居家养老、社会养老，包括余总他们的高端养老，层次都分开来。但是以房养老是大家认为普遍可以接受的一个东西，我们再看现在的产品非常多，王安忆代言的一个楼盘叫星静兰亭(音)。
皓哥：那是复星做的。
江伟哥：前段时间郭广昌还专门来过。
一休哥：我觉得他是选择了一个好的地方。
江伟哥：就是不要离开你原来熟悉的社区。
一休哥：他打了一个概念，我们讲房地产是一个什么概念呢？有教育地产、文化地产甚至养老地产。但是它的需求层次是符合我们社会需求的，宁波有一个调查，想以房养老的人群占比不到30%。为什么会不到30%呢？我们传统观念财产一定要给财产，我不可能抵押给你。但是作为老年人来讲我心里又想到那边去。
皓哥：你说这个特别对，其实我听你们两个都讲了这个比例以后，我倒是想法不一样，我觉得这个比例已经很高了。刚提出来以房养老就有这么高的比例，说明这个城市的思想活跃度、开明程度已经很高了。
江伟哥：你通过英国脱欧可以看到，调查是调查，比如调查是大家都不脱欧，一投票脱欧了。现在为什么还有那么多没有意向呢？我觉得还有一个问题是在于什么呢？我们是基于现状来思考未来的，现在房子也不错，随着货币发生的变化，劳动力成本的增加，物价的一些变化，有可能按照他目前的收入，就像我们父母都是这种情况，原来说一个月四五千块钱够了吧？老人不生病，正常开销五千是够的，一旦牵扯到有护理、康复，他的费用就大了。
皓哥：我们说养老其实绕不开的一个话题是经济的支付能力，你刚才说的这种就是发生大病了，要动手术了。以房养老有一个前提，孩子和大人对这套房子本身并没有给予太多的期待，或者说这不是一个问题。
一休哥：这个事我觉得要问一下余总，你的这个养老房地产提供什么样的服务？
余哥：以房养老有两个概念，第一个概念就是现在好多人对这套房子的价值有所担心，由于老观念，我这套房子要留给我子女，如果我没有房子留给子女好像就过不去，这是一部分人。还有一部分人他为什么不接受呢？他觉得现在以房养老保险公司出来的算法可能还达不到他的预期。其中有一条对市场评估，比如说这套房子现在是100万，过了若干年以后这套房子是200万了，你怎么算？溢价部分怎么算？所以这个东西不够清晰，也许这是一个特点，宁波人很会算账。
江伟哥：全国都一样。
余哥：其他人也会算，这方面可能还需要完善，这是一个。我们现在说的对老年人的养老需求有很多，除了刚才一休哥刚才讲的有一个很好的小区、环境之外，重点是服务。
皓哥：这个服务相当高的专业度。
余哥：我们业成推崇医养结合，也就是目前国家提来的，养老一定要跟医结合在一起。很多养老院是做养老的，但是没有医，很多医院有富余的资源可以养，所以医院要是跟养老结合在一起，它有很广阔的天地。
江伟哥：现在不光是医养结合，为什么这么多保险机构进入呢？第一个这些类金融的企业对投资的周期有一个预判，不像房地产我今天卖掉，我明天要收了，这个10年、20年收没问题，只要资产是良好的。第二个，除了医养结合，现在甚至有国外介入到死亡的生前契约，等于从你开始养老，甚至到最后的殡葬、礼仪全部给你解决了。
余哥：现在已经在做了。
江伟哥：像泰康目前已经在全国搞这样的事。
皓哥：实际上我们绕不开中国老龄社会的步伐，这个结构、人口，家家都是独生子女，所以这个问题，养老的这个养，以前是养儿防老。
一休哥：我们知道慈善总会在江东办了一个怡乐园，生意好得排不进去。
皓哥：已经排到十年以后了是吧？
江伟哥：包括鄞州的雅戈尔。
一休哥：市场价跟公家价有一个价格的差异，我们最终讲的是服务的东西，你的物有所值没有？现在市场化的养老项目大部分是想在这里面捞一笔。
江伟哥：我觉得这个问题是正常。
余哥：真正做养老的企业都是要亏本的。
一休哥：那还做什么呢？你做情怀？
皓哥：他不是做情怀。
余哥：其实是做追求，比如说我们的恭和苑做了八年了，到目前为止我们三家恭和苑，除了北京做高端养老，有很多的服务，基本上我们的赔付比1：6，就是说6个老人要赔1个，甚至4.5个要赔一个。
皓哥：余总讲的我们至少要认识一点，原来杭州也有，杭州的高端养老也不算特别高档，原来起床的时候，它的床铺是被预定一空，但是最后开园的时候也赚不了钱，但是开的时候床铺空在那里，人不来，我们说养老其实是社会化的东西。
一休哥：我对这个东西有很多自己的认知，我也参加过好几次的养老展，就是有房子，有各种社区，包括我们讲的上楼梯的椅子，包括家里的电梯，包括养护的东西，所有的养老产业已经是非常完善了。但是你再看一个东西，刚才余总讲的医养结合，医是不到位的，医不到位就变成非常多的问题，我们为什么要在城区里面？上医院方便，我到那边不方便。现在讲的人力服务的成本，养老院的成本跟家里的成本差不多，他那边固定收费，我这个保姆来给你服务一次也要收费的，是不是要收费的？算下来比家里要高得多。
皓哥：在家里自由得多。
一休哥：比家里要高，我父母在家里以前请一个保姆4000块钱，陪陪他们打扑克牌、去去医院，也是很好的。
江伟哥：你这个状态不同，你这个是属于父母还非常健康，现在很多家庭养老是失能能人。
一休哥：这是另外一个概念，那是护理，不是养老的概念。
江伟哥：现在这个非常普遍，比如说刚才讲的20%几，谁非常认可这个呢？在中国现在有大批失独老人，子女都不在了，我给谁啊？他的孩子都走了，这个是最早以房养老的，另外是失能老人对这个的需求，比如说你父母健康的，走一天都没有关系，但是失能老人你就会发现，逢年过节他说要回老家了，那时候你会疯掉的，你根本找不到这样的服务人员。
一休哥：我有一个亲戚就去养老院了，十几个人在一个房间，每天哭着要回来。就是它的服务跟预期不到位。
余哥：我说说目前宁波养老床位的配比应该是够的，目前按照民政系统要求各个县市区包括乡镇配备的指标，宁波已经基本上达到了。关键是各种养老、个性的差异化还不够。比如说像你们属于中产阶层以上的，你觉得要进入这样的一种养老院可能是不满足，还包括一些老干部，他觉得我的追求，我在民政系统低档次的养老院也不行。还有刚才江伟哥提到的失独老人、失能老人也是养老，我们倡导的是什么呢？我们现在推崇的目标是创造人人向往的老年生活，是什么呢？有尊严地活着。
江伟哥：对，其实现在就是在分层了。
皓哥：其实养老是一个社会性的话题，公共服务，这个肯定是改不了，不管你谁介入，如果有资金进入这个里面，原先就设置好的经济指标，多长时间回报，这个也正常。
一休哥：养老市场绝对是非常广阔的，也有不同的层次。但是我们提供方供给侧是不能满足现在的市场。
皓哥：要构成吸引力才行。
一休哥：昨天微信上有一个新闻，我们去泰国养老，造一个三层楼的别墅，多少钱呢？六万块钱改造费，整个一起20万就可以搞定，生活成本每个月只要花2000块钱，还可以请个保姆。
皓哥：这些东西还是有偏颇，为什么？这些东西现在都是脱离了大的语境下面，因为人老了，咱们中国有句话叫落叶归根，他有生活的规律，宁波人就讲三点，医院刚才讲了，还有菜场、公园。像高端养老许多东西是配比，你要给他解决这些问题。
余哥：刚才你提到的星静兰亭，郭广昌他们做的，他们要做十个，目前已经四个启动了，他们其中有一个特点，就在边上要有医院。宁波是跟九院有战略合作，然后他请了一个人过来做他们养老院的院长，九院的一个副院长。
江伟哥：医养结合他做到了。
余哥：我们在海南也一样，在海南岛海南后面就是一个医院，我们自己还办了一个小医院。所谓医养结合，一个高档的养老边上一定要有一个医院。医院起到的作用是什么？平时有医疗，康复也好，包括建立医疗档案也好，然后大病人转诊，平时老人建立了健康档案、医疗档案有安全感。所以我们提出一要有尊严的生活，第二老人进来安全、子女放心、家族放心，所以这点是非常重要的。
一休哥：现在我们知道老年人越到老基本上跟医院挂钩了，一天两天要去医院，不仅仅是要治疗他，他还有心里需要。所以医养结合是目前养老地产最大的亮点。
江伟哥：你刚才讲的医院是一个方面，现在相关的医疗远程设备现在发展也很好，医院其实是预防，比如对于子女来讲，宁波有一家做远程监护的，父母每天的温度、血压、血脂，它直接是上传到手机的，他真正发生危险，他在一个变化中发生的，他不是突然的。类似你刚才讲的，你去参加全国养老的装备展，你会发现东西很多，但是应用还不够。比如说一个很简单的，现在老的小区，现在好多开始一起众筹装电梯，因为六楼、七楼我爬不上去了，老人开始要装电梯，有一些轮椅要上去。包括养老的问题，在中国改革开放30几年，这个现在是新问题，客观来讲倒还没有说哪个一定对，百花齐放，要摸索。
余哥：这种层面强调的是什么呢？提倡居家养老，政府层面要办这么多的医疗机构和养老机构也不可能，今后的养老公司或者服务机构，它未来为居家养老提供一份特殊的服务。
一休哥：我们回过头来还是要关注以房养老的试点，在宁波有没有市场？
皓哥：这个市场已经很大了。
江伟哥：首先提供了一种可能，比如像你讲的，有一些社保、农保收入比较低的，又没有别的收入来源的，但是我有房，其实他还没有到最后一步，卖掉又没地方住，我抵给你金融机构，这也是一种处理方式。
皓哥：我认为以房养老的方向是绝对正确的，因为使他的晚年生活有品质保障，但是操作层面是极其复杂的。
一休哥：所以作为试点城市，宁波目前跟上海、北京不一样，人家的房价涨得是不得了，宁波六年还没涨。
江伟哥：宁波现在作为国家的保险创新试点城市，我觉得保险资金对各行各业的介入，尤其是对养老的介入是一个好的解决办法，就是刚才余总讲的，不能感觉养老最后都是国家的任务，现在国家的压力也非常大，尤其是医保的压力。从某种角度来讲，我国家给你保基本的，剩下的你可以采取货币的方式、选择的方式，你想更好就可以选择到余总这儿。
皓哥：非常好，这是一个未来越来越热的行业。
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